La reforma de la Ley Hipotecaria

El drama de los desahucios alarma ahora a la sociedad española por la multiplicación de casos derivados de la grave crisis económica. En 2007 se registraron 25.943 ejecuciones hipotecarias, pero a fecha 31 de diciembre del pasado año había 198.116 en trámite. No todas se corresponden con el perfil de familias en peligro de ser desalojadas de su única vivienda quedándose con una deuda a veces mayor de la que contrajeron. Sin embargo, muchas —si no la mayoría— establecen cláusulas que, como indica ahora el tribunal europeo, son abusivas y contrarias a esa directiva, que entró en vigor en 1995.

La dejación española en este asunto es especialmente grave en los últimos meses, a medida que el Tribunal Europeo señalaba en resoluciones recientes la incompatibilidad de las normas hipotecarias con la legislación europea. La sentencia aclara definitivamente la cuestión a instancias de un juez español.

La sentencia en cuestión se refiere a una demanda interpuesta en julio de 2011 por un ciudadano marroquí, el Mohamed Aziz, que trabajaba en España y que suscribió un préstamo por 138.000 euros para comprar una casa con Catalunyacaixa. Tras dejar de pagar sus cuotas un año después, el banco decidió proceder a la ejecución hipotecaria y el demandante fue desalojado de su vivienda en enero de 2011. Antes, había solicitado a los tribunales que se anulara una cláusula del contrato de la hipoteca por su carácter abusivo. 

Dos años después, el Tribunal Europeo de Luxemburgo dictamina que el juez encargado de declarar sobre el contrato del préstamo bancario ha de tener potestad para adoptar medidas cautelares como la suspensión del procedimiento y en consecuencia, detener el desahucio. El objetivo, es según el tribunal, que el consumidor pueda obtener una protección que vaya más allá de la meramente indemnizatoria y que no evita «la pérdida definitiva e irreversible de la vivienda».

La actual ley española es incompatible con una directiva europea de 1993 sobre protección de consumidores en lo que se refiere a cláusulas abusivas. Esta es la conclusión a la que llegó ayer el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (UE) al establecer mediante una sentencia, vinculante desde el mismo momento de su publicación, que España vulnera la ley al no permitir que los jueces dejen en suspenso un desahucio en el caso de considerar que un contrato hipotecario relega al consumidor a una situación de indefensión frente a las entidades financieras.

En base al procedimiento a seguir, Europa recomienda un examen de la situación jurídica del consumidor «para que cese el uso de las cláusulas abusivas». En concreto, en el caso de la demanda del ciudadano marroquí, considera que el órgano jurisdiccional español pertinente tendrá que comprobar si los intereses de demora, de un 18,75%, se correspondían con el tipo de interés legal en el año de la firma, un 5% en 2007.

Los desequilibrios también podrían afectar a la cláusula de vencimiento anticipado, que permite al banco exigir la totalidad de la cuantía del préstamo por un solo incumplimiento de pago. Por último, el juez tendrá que determinar si existió algún tipo de abuso en detrimento del consumidor en la cláusula relativa a la liquidación unilateral de la deuda impagada, que establece el banco pueda presentar por su cuenta la liquidación del préstamo para iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria.

Las medidas que ampliarán la ley sobre hipotecas aprobada en noviembre, y que se tramitan actualmente en el Congreso, contemplaban con anterioridad a la emisión del veredicto europeo la inclusión de un techo a los intereses de demora. El máximo que podrá aplicar una entidad por retraso en el pago de las cuotas se limitará al 12%, es decir, tres veces el tipo de interés legal, que se sitúa actualmente en el 4%. Algunos bancos llegan ahora incluso a anotar recargos por hasta el 30%.

También se reforzará la independencia de las sociedades de tasación respecto de las entidades de crédito y se agilizarán los procedimientos para evitar la carga de intereses por los retrasos judiciales. Además, se limitará a 30 años el plazo máximo de las hipotecas que den cobertura a emisiones de cédulas hipotecarias y se facultará que los jueces reduzcan las deudas que les quedan pendientes a las familias desahuciadas en el caso de que el banco obtenga plusvalías con la venta.

El Gobierno, que estaba esperando a la publicación de la sentencia para introducir las enmiendas al proyecto de ley sobre hipotecas, aseguró ayer que se adaptará a la normativa europea. En este sentido, el ministro de Justicia, Alberto Ruiz-Gallardón, afirmó que el Ejecutivo asumirá «el compromiso de corregir aquellos aspectos que se consideren contrarios a la legislación europea». La decisión europea afectará a todos los países de la UE y en concreto, a España, donde no se permitía la paralización de ejecuciones hipotecarias por parte de los magistrados en base a las cláusulas abusivas.